简介：孙某从宋某父亲处出售房屋已缴纳了合理的对价，且办理了不动产移往注册，孙某的不道德科愿意获得，孙某为该房屋的合法所有权人。某房屋的产权注册于宋某父亲名下。2006年，宋某父亲与孙某结识。

2007年11月30日，宋某父亲将该房屋以5万元的价格出售于孙某，并向孙某开具了接到房款5万元的收据1份。2011年12月12日，孙某与宋某父亲在房地产管理局签定了房地产交易契约，并将涉嫌房屋的产权移往注册至孙某名下，但该房屋仍由宋某父亲居住于。宋某父亲于2016年11月去世。宋某在为父亲办理完了后事后，之后居住于到涉嫌房屋，并将门锁替换。

2016年12月，孙某到涉嫌房屋查阅时，找到房屋已由宋某居住于并占据，之后告诉宋某该房屋已由其父亲出售给自己，欲拒绝宋某搬出该房屋。经孙某多次调停，宋某皆并未搬出。发问：孙某否已合法有效地的获得了涉嫌房屋的所有权? 【律师答案】 孙某从宋某父亲处出售房屋已缴纳了合理的对价，且办理了不动产移往注册，孙某的不道德科愿意获得，孙某为该房屋的合法所有权人。

明确理由如下： 根据《物权法》第106条规定“无权处分权人将不动产或者动产出让给受让人的，所有权人有权只得;除法律另有规定外，合乎下列情形的，受让人获得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人转让该不动产或者动产时是愿意的;(二)以合理的价格出让;(三)出让的不动产或者动产依照法律规定应该注册的早已注册，不必须注册的早已交付给受让人”。按照该条款的有关规定，愿意获得不动产的条件为：意思回应时为愿意、保险费了合理的价格、办理不动产移往登记手续。

本案中，孙某获得涉嫌房屋皆已合乎上述愿意获得不动产的包含要件，归属于愿意获得，已获得涉嫌房屋的所有权。宋某现占据该房屋科侵害了孙某对该房屋的物权，应该不予归还。

宋某则可以主张其拥有继承权，但无法对付孙某已愿意获得该房屋的法律后果，按照法律规定其可以向无处分权人催促赔偿损失。至于本案否应该再行行政后民事。《物权法的司法解释》第1条规定“因不动产物权的归属于，以及作为不动产物权注册基础的交易、赠予、抵押等产生争议，当事人驳回民事诉讼的，应该依法法院。当事人早已在行政诉讼中申请人悉数解决问题上述民事争议，且人民法院悉数审理的除外”。

本案科不动产物权注册基础的交易不道德产生争议，按照该规定，人民法院应该不予法院。且在实践中，物权注册的基础为民事权利的行使，房地产管理部门的物权注册及更改不道德亦是各不相同不动产基础上的民事行为所再次发生的法律后果。故本案需要展开再行行政后民事的程序。

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